加入文库VIP >
获取下载特权
上传我的文档

【益阳市】城市规划管理技术规定(2015年修订案)

7110

1第一章 总 则

第一章 总  则

第一条  总则

    为进一步规范规划行政许可,有效指导城市规划建设管理活动,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等相关法律、法规、规章与技术标准、规范,结合《益阳市城市总体规划》和本市实际情况,制定本规定。

第二条  适用范围

    本规定适用于我市中心城区范围(含东部新区、高新区、龙桥新区)内与城市规划、设计、建设和管理有关的活动,城市规划控制区可参照执行。

第三条  动态修订

本规定实行动态修订,以保障其适用性和超前性。益阳市城乡规划主管部门可根据益阳市城市规划要求、本规定的执行情况和国家规范的颁布等因素对局部章节、条款适时进行修订,上报益阳市人民政府核准后施行。

第四条  总体要求

各类规划建设应根据“新型工业城市,生态宜居城市”的城市定位,体现资源节约、环境友好的总体要求,统筹安排各类建设用地,集约、节约利用土地,保护景观和生态资源,营造城市特色和改善人居环境。

2第二章 术 语

第二章 术  语

第五条  术语

1.容积率

指在规划项目建设用地内,需纳入计算范围的建筑面积的总和与规划项目建设用地面积的比值。

2.建筑密度

指在规划项目建设用地内,建筑物的基底面积总和与规划项目建设用地面积的比率(%)。

3.绿地率

指在规划项目建设用地内,各类绿地面积的总和与规划项目建设用地面积的比率(%)。

4.低层建筑

层数不超过三层的住宅建筑,建筑高度不超过24米的单层厂房、仓库等其他非住宅建筑。

5.多层建筑

四层以上(含四层)且建筑高度不超过27米的住宅建筑,建筑高度不超过24米的非单层厂房、仓库等其他非住宅建筑。

6.高层建筑

建筑高度大于27米、小于100米的住宅建筑和建筑高度大于24米且不超过100米的其他非住宅建筑。

7.超高层建筑

指高度大于、等于100米的建筑。

8.商业建筑

各类综合商店、商场、超市、市场,经营各类商品的专业零售和批发商铺,以及包含餐饮、酒吧、旅馆、度假村等各类服务业的建筑。

9.综合楼

指两种或两种以上功能混合的建筑。

10.裙房

在高层建筑主体投影范围外,与建筑主体相连且建筑高度不大于24米的附属建筑。

11.遮挡建筑

在有效日照时间带内,对现状和拟建建筑(场地)的日照产生影响的已建和拟建建(构)筑物。

12.被遮挡建筑(场地)

在有效日照时间带内,日照受已建和拟建建(构)筑物影响的已建和拟建建筑物(场地)。

13.飘窗(凸窗)

突出建筑外墙面的、楼(地)板未延伸出去的窗,飘窗(凸窗)的窗台应只是墙面的一部分且距楼(地)板面应有一定的高度。

14.公共停车位

指主要为社会车辆提供服务的停车泊位。

15.公共建筑

供人们进行各种公共活动的建筑,包含办公建筑、商业建筑、旅游建筑、科教文卫建筑、通信建筑以及交通运输类建筑。


3第三章 建设用地分类和容量指标

第一节 建设用地分类

第一节   建设用地分类

第六条  城市建设用地分类

城市建设用地共分为8大类、35中类、43小类,各项分类与代码应按照《城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)》的规定执行。

第七条  用地性质确定

建设用地分类按照规划确定的主要性质进行划分,具有多种用途的用地应以其地面使用的主导设施性质作为归类的依据,主导设施性质以建设规模的比例确定,若主导设施建设规模基本相等时,则按底层使用的主导性质进行归类,兼容其他用地性质。

第八条  兼容性控制

建设用地的使用应遵循建设用地兼容性原则。控制性详细规划已明确兼容性范围的,按控制性详细规划执行;控制性详细规划未明确兼容性的,按附表一的规定执行。


第二节 建筑容量

第二节   建筑容量

第九条 控制原则

在城市规划建设用地范围内新建、改建和扩建的建设项目,其容积率、建筑密度、绿地率等控制指标,应根据已批准的控制性详细规划确定。

第十条  控制区域划分

城市总体规划的城市建设用地分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ三类控制区(见附录一),其控制指标实行分区管理。

(一)Ⅰ类控制区:

1.资江两岸滨水风貌控制区:北岸北至资江西路、资江东路,南岸南至扬帆路、滨江路。

2.梓山湖景观区:迎宾路以北,龙洲路以东,益阳大道以南,团圆路以西。

3.秀峰公园景观控制区:金山路以东,桃花仑路、环保路以南,环保路、康富路以西,秀峰路以北。

4.会龙山公园景观控制区:北至资江,西至龙山港路,南至迎宾路,东至云树路西侧沿线建设用地、会龙路和一桥。

5.石码头、东门口历史文化街区、铁铺岭兔子山遗址公园保护区以规划审批范围为准。

6.清溪河湿地公园以南北两侧最近城市道路为界。

(二)Ⅲ类控制区:

1.资阳片:马良路、金花湖路、向仓路、长春路、七鸭子路、资江路围合的区域。

2.会龙山及龙山港片区:滨江路以南,扬帆路以东,会龙路以北,龙山港路以西的地区。

3.金山片:会龙路以南,云树路以东,益阳大道西延线以北,金山路以西围合的地区。

4.桃花仑及赫山片:滨江路以南,金山路以东,益阳大道以北,十洲路以西围合的区域。

(三)Ⅱ类控制区:

除规划控制Ⅰ、Ⅲ类地区外的城市建设用地区域。

第十一条  容量指标管理

(一)本规定中容积率指标除工业用地按下限外,其余用地均为上限;建筑密度和建筑高度指标均为上限;绿地率工业用地为上限,其余用地为下限。  

(二)规定指标应根据用地性质、规模、功能、区位及用地情况等因素进行综合分析后确定。对混合类型的建筑基地,其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建筑基地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

(三)对科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等城市公共设施的建筑容量控制指标,应按经批准的详细规划和相关规范及规定执行。

第十二条  特殊情况

(一)原建筑基地的建筑容量控制指标已超过规定值,不得在原建筑基地范围内进行扩建。基地内原有建筑的总建筑面积容量虽未超过规定值,但其扩建会破坏原有空间环境的,亦不得进行扩建。

    (二)同一建设单位的同一建设项目,在进行整体规划时,相毗邻的两个或多个地块的建设容量,经城乡规划行政主管部门核准,可在相同性质的建设用地范围内进行总量平衡,不同性质的建设容量按相关程序批准后方可相互转换。且该建设项目的总平面图必须整体审批,其控制性详细规划中的控制指标可按审定的修建性详细规划或建筑设计总平面图备案。


第三节 建设用地管理

第三节 建设用地管理

第十三条  选址

(一)原则上应按照城市总体规划、控制性详细规划、专项规划和行业发展规划要求进行选址。

(二)选址的基本要求:

建设项目选址,原则上须提供2个或2个以上符合城市总体规划、专项规划和控制性详细规划的地点进行论证,选址应在项目的建设容量、开发强度、有关部门要求(如消防、环保、安监、卫生、园林绿化、防灾减灾等)、项目区位和辐射范围、道路交通组织、工程造价、地质构造(含山体滑坡、抗震要求和泥石流等地质环境评价)等方面进行选址论证,正确处理局部与整体、近期与远期、需要与可能、发展与保护、生产与生活等各方面的关系。

第十四条  土地使用

(一)新建建设项目用地原则上要求以规划道路为界线成片开发实施。当不能成片实施时,应加大土地进深的使用,原则上进深不得少于基地面宽的1.0倍。  

(二)如无单独建设条件或城乡规划主管部门认为不适合单独建设的,必须按规划要求与周边用地进行整合。

(三)凡需要改变建设用地使用性质,且超出控制性详细规划和建设用地兼容性范围的,应当先申请调整控制性详细规划,按规定程序报批。

(四)城市公用设施用地和绿地不得随意更改占用。全市性的基础设施选址须单独进行可行性论证,如与城市总体规划和相关专项规划不符,须按程序调整城市总体规划和相关专项规划。

第十五条  用地蓝线划定

(一)土地转让原则上按现有用地界线划定,避免出现飞地,如转让土地和周边单位现有用地界线非常不规则,土地不利于使用,经双方协商同意,可进行置换调整。

(二)临城市道路的用地按城市道路红线划定。

(三)土地分割划分原则要求留足已建住宅的进出道路和消防通道,且符合消防要求。原则上已建住宅东西向保留间距用地不低于6米,南北向保留间距用地不低于15米,并满足已建住宅停车的要求。

第十六条 居住用地

房地产项目Ⅰ、Ⅱ类控制区内用地规模原则上不得低于3公顷,Ⅲ类控制区用地规模原则上不得低于2公顷。居住用地可适当配建部分商业,商居比宜控制在1:10以下。

第十七条 工业用地

工业项目原则上应根据产业用地分类要求在相应工业园内建设,工业园以外不宜布置工业项目;中心城区现有的工业园以外的二、三类工业企业应逐步退出,迁建至相应工业园内;生活区周边不得布置三类工业项目。

工业项目用地的投资强度、建筑密度、容积率等指标必须符合国土行政主管部门发布的现行《工业项目建设用地控制指标》的要求。

1.对于企业投资规模小于5000万元、申请用地规模小于25亩的,原则上不单独供地,鼓励和支持租用标准厂房生产。

2.工业用地容积率一般不得低于0.8,建筑密度一般不得低于40%,绿地率不得高于20%,特殊项目可参照国家和省市有关规定执行。

3.工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%,其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。

4.工业项目用地范围内严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

5.除特殊工艺要求外工业厂房原则上应建多层。

6.工业园区生活居住类用地宜集中设置。

第十八条  公共建筑用地

公共建筑基地最小面积不得小于2000平方米,建设用地面积小于2000平方米的零散用地宜作为公园绿地、停车场、广场等公共开放空间,但社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、城市防涝泵房、公共厕所等涉及社会公益性的建设项目除外。


4第四章 建筑工程规划管理

第一节 建筑布局与风格

第一节 建筑布局与风格

第十九条  建筑布局  

建(构)筑物的布局应综合考虑建筑功能需求、周边环境、路网结构、交通组织和车辆停放、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系,且尽可能便于自然采光、通风,减少建筑能耗。

居住及商住用地内的商业原则上要求集中布置,确需配套的商业无集中布置条件的可临街布置,但须按以下规定执行:临城市主干路设置的商业(含住宅建筑底层配设的商业,下同)建筑总长度不应超过其用地临道路总长度的40%;临城市次干路和支路设置的商业建筑总长度不应超过其用地临道路总长度的60%;三类地区在相应基础上可适当增加10%;临路单栋主体建筑长度大于上述规定时,其临街商业建筑长度不得超出主体建筑正投影范围。商业中心(商业区、商业街)的临街商业可不受上述规定限制。

第二十条  建筑风格  

建筑设计应在符合城市设计导则的基础上,体现地方特色,与周围环境相协调。


第二节 建筑间距

第二节 建筑间距

第二十一条  建筑间距控制

建筑间距应符合日照、消防、抗震、采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线敷设、文物保护和空间环境等方面的要求外,应同时符合本技术规定的要求。

第二十二条  低、多层居住建筑建筑间距

4.高层居住建筑与高层居住建筑的山墙间距不小于13米,但山墙有居室窗户的,其间距不得小于15米。

第二十四条  高层居住建筑与低、多层居住建筑建筑间距

(一)高层居住建筑与低、多层居住建筑平行布置时,间距应符合下列要求:

1.高层居住建筑与其北侧的低、多层居住建筑的间距,按第二十三条第一款的规定控制。

2.高层居住建筑与其南侧的低、多层居住建筑的间距,按第二十二条第一款的规定控制,其最小值为15米。

3.两幢建筑互为遮挡建筑时,分别计算间距,取较大值。

(二)高层居住建筑与低、多层居住建筑垂直布置时,间距按下表控制,同时,当南侧建筑高度不大于50米时,最小间距不得小于18米,当南侧建筑高度大于50米时,最小间距不得小于22米。

(三)高层居住建筑与低、多层建筑居住建筑既非平行也非垂直布置时:

1.低、多层建筑位于南侧时,按第二十二条第三款的要求进行控制,同时最小间距不得小于13米。

2.当高层建筑位于南侧时,按第二十三条第三款的要求进行控制。

(四)高层居住建筑与低、多层居住建筑的山墙间距,按13米控制,但山墙有居室窗户的,其间距宜适当增加。

第二十五条  非居住建筑与居住建筑的间距

(一)非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的,间距按居住建筑建筑间距的相关规定控制。

(二)非居住建筑(医疗、疗养、幼托、教学等特殊用房除外)位于居住建筑北侧的,建筑间距最小值不得小于按南侧同型布置方式的居住建筑间距的80%,且最小值:低层不小于6米,多层不小于9米,高层不小于18米,同时必须满足消防和各专业规范要求。

(三)非居住建筑与居住建筑的山墙间距必须满足消防间距的规定,居住建筑山墙有居室窗户的,相邻建筑的间距应适当增加。

第二十六条  特殊建筑建筑间距

(一)医院病房楼、休(疗)养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距,须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%,同时须满足各专业规范要求。

(二)工业、仓储、市政及特殊用地内建筑间距按相关的消防、环保、卫生和安全的有关规定控制。

第二十七条  非居住建筑之间建筑间距

非居住建筑之间(特殊建筑除外)的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定:

(一)高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距控制:

1.当方位角≤45度时,间距为南向建筑高度的0.4倍,且最小值为24米。

2.当方位角>45度时,间距为相邻较高建筑高度的0.3倍,且最小值为18米。

3.高度超过100米(含100米)的超高层建筑的间距,根据规划要求及实际情况确定。

(二) 高层非居住建筑与南侧多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。

(三)高层非居住建筑与南侧低层非居住建筑平行布置时的间距最小值为12米。

(四)多层非居住建筑与南侧多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为9米。

(五)低层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制,其最小值为9米。

(六)非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布置的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。


第三节 建筑日照

第三节  建筑日照

第二十八条  日照分析要求

益阳市位于第Ⅲ类建筑气候区内,属于大城市,其日照标准原则是根据建筑物的使用性质,在规定的日照标准日(大寒日或冬至日)的有效时间范围内,需作日照分析的建筑首层外墙窗台面(按室内地坪以上 0.9 米高计算)的位置为计算起点的建筑外窗获得的日照时间,具体要求见附录三。

第二十九条  日照分析对象

有日照要求的居住类建筑、非居住类建筑(指幼儿园、托儿所、医院病房楼、老年人居住建筑、残疾人居住建筑、疗养院及中小学教学楼等)。

第三十条  日照分析标准

(一)居住建筑(指套型住宅,下同)的每套住宅至少应有一个居住空间满窗日照符合大寒日有效日照时间不低于2小时,其中居住空间指客厅和卧室。

(二)老年人居住用房冬至日满窗日照不宜小于2小时的日照标准。医院病房楼应满足冬至日满窗日照不低于2小时的日照标准。托儿所、幼儿园生活用房应满足冬至日底层满窗日照不少于3小时的要求,其活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。中小学教学楼南向的普通教室冬至日底层满窗日照不应低于2小时。

(三)在日照分析范围内应参与日照分析的建筑,当其本身原已不满足日照标准时,按不低于原有日照时间的进行控制。

(四)二、三类控制区内的旧城改造、拆迁安置、棚户区改造等执行本规定确有困难的项目,经城乡规划行政主管部门核准,项目范围内的个别单元日照时间可适当降低标准,但不应低于大寒日有效日照时间1小时。

(五)新建项目对周边现有建筑的日照影响不得低于国家标准,现状建筑不满足国家现行日照标准的不应加剧对其的影响。绿色建筑每套住宅至少有1个居住空间满足日照标准的要求,当有4个及4个以上居住空间时,宜有2个居住空间满足日照标准的要求。 

(六)本规定中未涉及的其它有日照要求的建筑日照分析标准应参照国家标准执行。

第三十一条  日照分析范围及原则

   建设项目进行日照分析时,应根据报城乡规划主管部门审查的修建性详细规划或总平面图确定日照分析范围,在对拟建高层建筑划定日照分析范围时,应将其遮挡分析范围、被遮挡分析范围分开划定。日照计算范围应符合《建筑日照参数计算标准》的要求,在不明确时按以下原则确定:

  1.拟建建筑的遮挡分析范围确定为其建筑高度的1.1倍且最大不超过半径为150米的北侧近似扇形区域,示意图见附录四。

  2.建设项目内有多栋建筑,其遮挡分析范围为所有建筑遮挡分析范围的集合。

  3.建设项目自身需满足建筑日照要求的,其被遮挡分析范围的确定按以上原则进行反向设置,示意图见附录四。

  4.在建筑遮挡分析范围内的拟建、在建和已建有日照要求的建筑均应作为被遮挡建筑纳入日照分析范围,已建、在建及拟建的高层建筑还应作为遮挡建筑进行日照叠加分析。

5.在建筑被遮挡分析范围内,多层、高层建筑均应作为遮挡建筑进行日照叠加分析,低层建筑不作遮挡建筑参与日照分析。

 6.建筑物的主体部分与日照分析范围线相交,应整栋建筑参与日照计算,已建、在建和拟建高层建筑的主楼和裙房均应参与日照计算。

 7.日照计算仅考虑日照分析范围线内的建筑叠加影响,当拟建高层建筑自身无日照要求时,考虑其对周边建筑的日照影响,只需划其遮挡分析范围。

 8.日照分析范围线内有日照要求的低、多层建筑,其遮挡建筑需结合相邻多层、高层建筑的遮挡分析范围来确定。

 9.对拟建建设用地红线外邻近的尚未建设的居住用地进行日照影响模拟分析时,需生成2小时等照时线(按大寒日计算),并标明等照时线最外端与拟建项目用地红线的距离及等照时线影响宽度。

 10. 对现状建筑进行日照分析,建筑使用性质及形态以城乡规划主管部门批准的为准。      

第三十二条  不需做日照分析的情况

下列情形可不做日照分析,对此产生的相关问题由建设单位作出承诺负责协调处理:

1.无法采取改正措施又不能拆除,且未补办规划许可手续的违法建筑,不考虑其作为被遮挡建筑时的日照影响,但仍需作为遮挡建筑参与日照分析。

2.已由行政执法部门作出拆除决定的建筑,不考虑其日照要求及对外影响。

3.建设用地周边地区,按照已批准的相关规划确定为改造拆除的现状建筑,可不考虑其遮挡与被遮挡的日照影响。


第四节 建筑离界距离

第四节  建筑离界距离

 第三十三条  建筑离界距离控制

沿建筑基地边界(用地红线,下同)和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及文物保护区等规定范围内的建筑物,其离界距离除必须符合消防、防洪、环保、交通安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外,应同时符合本规定其他条款要求。

第三十四条  建筑基地边界离界距离控制

(一)建筑主要朝向的离界距离

1.多层建筑的离界距离:

按第二十二条至第二十七条规定的其自身建筑间距要求的1/2退让,并满足相邻建筑的日照要求;若相邻有现状建筑或拟建建筑时,应同时满足相邻建筑日照标准要求。

2.高层建筑的离界距离:

①拟建建筑位于相邻用地边界南侧的:北侧有现状建筑或拟建建筑时,按第二十二条至第二十七条规定留足建筑间距,离界不小于建筑间距的1/2,且满足北侧有日照要求的建筑的日照标准要求;北侧无现状建筑或拟建建筑时,按对等原则满足日照标准和建筑间距。

②拟建建筑位于相邻用地边界北侧的,离界距离不得小于第二十二条至第二十七条规定的建筑间距的1/2,并满足日照标准。

(二)建筑次要朝向的离界距离

各类建筑次要朝向的离界距离按第二十二条至第二十七条规定的建筑山墙间距的要求退让,且不得少于规定间距的1/2,同时满足消防和各专业规范要求。

(三)界外紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时,各类建筑的最小离界距离:高层建筑主要朝向面为I类控制区建筑间距的1.2倍,次要朝向面为建筑间距的0.8倍;多层建筑为自身建筑高度的1.0倍。

除符合本条外还需符合本规定其他条款要求。

(四)地下建筑物的离界距离不宜小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的1.0倍,后退道路规划红线距离确有困难的,应采取技术安全措施和有效的施工方法,经相应的施工技术论证部门评审,并由原设计单位签字认定后,其距离可适当缩小,但其最小值应不小于3米,且围护桩和自用管线不得超过基地界线。

(五)考虑城市景观、土地利用以及其他情况,特殊项目需毗邻用地建设的,在满足消防、日照、交通及建筑功能等要求的前提下,经城乡规划行政主管部门核定,可允许其在界线(用地红线)处接建。

(六)毗邻用地建设的相关离界控制:界线(用地红线)为非规则线型或与建筑长轴线不平行,按建筑离界的最近点处的主要朝向的正南北向离界距离控制,或双方用地单位协商处理。

(七)新建教学楼、病房、老年居住建筑、幼儿园等建筑离界应增加的间距须留在其自身的用地红线内。

(八)液化气瓶库、加油加气站及其他危及四邻安全的建筑物、构筑物,其安全防护距离应留在其自身用地范围内。

(九)地埋式垃圾站、公共厕所的离界距离应不小于5米。


第五节 建筑退让距离

第五节  建筑退让距离

第三十五条  建筑退让距离

沿城市道路两侧新建、改建建筑退让城市道路红线的距离在满足相邻建筑的间距要求基础上,按下表进行控制,且应符合本规定的其他要求。

第三十六条  道路交叉口退让距离

平面交叉口转角部位红线应作切角处理,常规丁字、十字交叉口的红线切角长度必须符合安全停车视距三角形限界的要求,宜按主、次干路20~25米,支路15~20米进行控制。

城市道路交叉口的建筑物退让城市道路红线(包括拓宽车道)的距离。规划控制Ⅰ、Ⅱ类地区多层建筑在上条规定的基础上增加4米以上距离,高层建筑在上条规定的基础上增加6米以上距离;规划控制Ⅲ类地区应在上条规定的基础上增加3米以上距离。

第三十七条  公路退让距离

在公路建筑控制区内的建筑,在城市规划建设用地范围内路段两侧的,按后退城市道路红线要求执行,其余路段从公路用地外缘起向外的距离标准:

1.高速公路不少于30米。

2.国道不少于20米。

3.省道不少于15米。

公路弯道内侧、互通立交以及平面交叉道口的建筑控制区范围根据安全视距等要求确定。

第三十八条  铁路退让距离

沿铁路两侧兴建建筑工程应符合国家现行《铁路安全管理条例》,同时建筑离铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁(含铁路、道路两用桥)外侧的距离应符合以下规定:

铁路干线不得小于30米;铁路支线、专用线(直线)不得小于15米;铁路(直线)两侧的围墙与主干线不得小于20米,支线专用线不小于10米,高度不得大于3米。

第三十九条  特殊规定

新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层公共建筑(含高层建筑裙房),其临城市主、次道路的主要出入口退让道路红线的距离,不得小于20米,并应留出临时停车或回车的场地。

建(构)筑物的基础、台阶、管线和附属设施不得逾越道路红线。


第六节 建筑高度

第六节  建筑高度

第四十条  建筑高度

(一)建筑物的高度应符合城市空域保护、历史文化街区、风貌保护区和风景名胜资源、历史建筑、文物保护以及建筑间距、城市景观等方面的要求。

(二)特定地区的建筑高度应依据已批准的城市设计、益阳市中心城区城市设计导则、专项规划、详细规划等城市规划要求进行控制。

(三)二级保护山体界线外50米控制范围内建筑物高度不得超过山体高度的2/3;一级公园、生态保护区及风景名胜区界线外100米控制范围内建筑物高度不得超过山体高度的1/3。

第四十一条  建筑高度计算

当为坡屋面时,应为建筑物室外设计地面到其檐口与屋脊的平均高度;当为平屋面(包括有女儿墙的平屋面)时,应为建筑物室外设计地面到其屋面面层的高度;当同一座建筑物有多种屋面形式时,建筑高度应按上述方法分别计算后取其中最大值。水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计算建筑高度。

当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制区域要求的,其高度计算按有关要求进行计算。

第七节 计算规则

第七节  计算规则

 第四十二条  计算原则

建设项目的建设容量指标计算,首先应按国家现行相关标准规范执行,国家相关标准规范未明确时按本规定执行。

第四十三条  净用地面积计算

一般在交叉口拓宽情况下,净用地面积计算以两相交道路红线直线相交划定计算面积范围,并以国土部门发证面积为准。

第四十四条  地下空间(地下室、下同)及半地下空间(半地下室、下同)

(一)地下空间、半地下空间的界定方法是以地下空间最外边线垂直方向2~5米的地面标高为参照点,当空间地平面低于室外地平面的平均高度值H超过该空间净高的1/2者为地下空间,当空间地平面低于室外地平面的平均高度值H超过该空间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下空间。

H=地下空间地下建筑立面面积/地下空间周长

(二)符合上述规定中地下室要求的地上地下一体式建筑的地下建筑空间,按正投影面积计算建筑面积,不计算容积率;但对利用广场、道路、公园等地下空间修建的地下建(构)筑物,按正投影面积计算建筑面积和容积率。符合上述规定中半地下室要求的建筑空间,作车库、设备用房(配电间、水泵房、地下水池、空调机房等)、交通用房(楼梯间、电梯间及前室)等配套设施用房的,按正投影面积计算建筑面积,不计算容积率;但半地下室作为其它性质使用的,按正投影面积计算建筑面积和容积率。

(三)因场地地形原因,利用地形设置有不少于1/3连续周长完全埋于地下的建筑空间视同于半地下室,按上述第二项半地下室计算指标。此类半地下室未埋于地下部分,立面不能增设门,仅可设置通风采光井、窗和公共出入口,否则视为地上建筑。

(四)不符合上述第一项和第三项要求的地下和半地下建筑空间均视为地上建筑空间,按相关规定计算建设容量指标。

(五)上述情况中的地下室、半地下室(建筑面积不计算容积率的)的顶部有上下自由通行通道(室外楼梯),且进行了绿化(满足绿化种植条件,覆土深度≥1.2米)的,其面积不计算建筑密度,但计算绿地率。

第四十五条  架空层

(一)建筑物底层空间作车库、杂物间、物业等私利性使用,层高在2.2米及以上的按全面积计算建筑面积和容积率,层高在2.2米以下的按1/2面积计算建筑面积和容积率。

(二)因工程地质条件原因不能建设地下、半地下室(一般为负二层地下车库)的,允许建筑底层整体架空做停车空间使用的。底层整体架空空间层高≥2.2米时按全面积计算建筑面积和容积率,层高<2.2米按1/2面积计算建筑面积和容积率。当这种底层整体架空、有上下自由通行通道(室外楼梯)的架空层顶绿地(覆土深度≥1.2米),可视同于地面绿地计算绿地率。

(三)建筑底层层高≥3.9米的共享架空开放空间(包括利用地形高差或裙房屋顶设置的塔楼底层架空开放空间,作为公共体育、休闲等使用且不对社会进行商业销售、出租的)按其顶板正投影面积计算建筑面积,但不计算容积率。

第四十六条  建筑物顶部

(一)建筑物顶部有围护结构且其正投影面积不超过建筑物中间层(标准层)正投影面积1/8的楼梯间、电梯机房等辅助用房的建筑面积计算建筑面积指标,但不计算容积率指标,超过1/8则按全面积计算建筑面积和容积率(包含无围护结构有永久性顶盖计算1/2面积的部分)。

(二)建筑物顶部有围护结构且其正投影面积不超过建筑物中间层(标准层)正投影面积1/4的楼梯间、电梯机房等辅助用房不计算建筑层数与建筑高度,超过1/4则需计算建筑层数与建筑高度。

(三)形成建筑空间的坡屋顶(含其它斜面结构),净高在2.1米及其以上的部分按全面积计算建筑面积和容积率,净高在1.2米以上至2.1米以下的部分按1/2面积计算建筑面积和容积率,净高在1.2米以下的部分不计算建筑面积和容积率。  

第四十七条  设备层、管道层、避难层、结构转换层

对于建筑物内为整栋建筑服务的设备层、管道层、避难层、结构转换层等有结构层的楼层,层高在2.2米及以上的,应按全面积计算建筑面积;层高在2.2米以下的,按1/2面积计算建筑面积。

设备层的设备区域、管道层的管道区域、避难层的避难区域、结构转换层的转换区域的建筑面积不计算容积率,作为其它用途(如楼梯间、电梯井、其他功能用房等)则须计算容积率。

第四十八条  阳台、套内花园、开敞式空间

(一)居住建筑突出主要外墙面的阳台(如凸阳台)按正投影面积的1/2计算建筑面积和容积率指标;其它形式的阳台(如凹阳台)均按正投影面积的全面积计算建筑面积和容积率;半凸半凹阳台,凸出部分参照凸阳台计算规则,凹进部分参照凹阳台计算规则。

(二)套内花园建筑面积计算参照阳台计算规则。

(三)开敞式(没有封闭)空间,当其挑高高度不小于三个标准层层高时,开敞式空间不计算建筑面积和容积率;若挑高高度小于三个标准层层高或外侧有围护结构,则按其所跨自然层层数计算建筑面积和容积率。

第四十九条  飘窗(凸窗)

建筑外墙突出的飘(凸)窗出挑宽度不宜超过0.6米,窗台的结构高度距同层楼地面的高度不宜小于0.3米,同时飘窗宽度不应与房间等宽。当飘窗的窗台高度≥0. 45米、出挑宽度≤0.6米或窗台高度≥0.3米且<0.45米、窗高≤2.1米、出挑宽度≤0.6米时可不计算建筑面积,超过以上规定时则按飘窗正投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。

第五十条  空调搁板

用于放置分体式空调外机的空调搁板宽度不应大于0.9米,如超出0.9米,则按正投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。如有两套或两套以上住宅共用一个空调搁板,则按等比例对其进行面积分摊。

第五十一条  走廊、连廊、檐廊、挑廊

建筑物有围护结构的走廊、连廊、檐廊、挑廊,应按其围护结构外围正投影面积计算,层高在2.20米及以上按全面积计算建筑面积和容积率,层高不足2.20米的按1/2面积计算建筑面积和容积率;有永久性顶盖无围护结构有围护设施的应按其结构底板正投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。

第五十二条  雨篷

雨篷指建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。本条仅限于设置在建筑物首层出入口的雨篷。

有柱雨篷应按其结构板正投影面积的1/2计算建筑面积和容积率,无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10米及以上的,应按雨篷结构板的正投影面积的1/2计算建筑面积和容积率;挑出宽度在2.10米以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷不计算建筑面积。

第五十三条  采光井

地下、半地下室(空间)等有顶盖的采光井按一层计算面积,净高在2.1米及以上的,应按正投影面积的全面积计算建筑面积;净高在2.1米以下的,应按正投影面积的1/2计算建筑面积,1.2米以下的不计算建筑面积。

第五十四条  其它情况

建筑楼层内的无规定术语解释和计算规则的空间,有永久性顶盖有围护结构的按围护结构外围正投影面积的全面积计算建筑面积和容积率,有永久性顶盖无围护结构的按结构底板正投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。

第五十五条  半面积控比的规定

(一)居住建筑按正投影面积的1/2计算建筑面积和容积率的部分(如外挑式阳台、超出规定的飘窗、空调搁板等),其正投影面积之和不应超过该户套内建筑面积的15%,超过15%的,超出部分按正投影面积的全面积计算建筑面积和容积率。其中套内建筑面积为入户门内所包含的各部分建筑面积之和。

(二)办公楼、会所、餐饮、娱乐等公共建筑或商业建筑按正投影面积的1/2计算建筑面积和容积率的部分(如外挑式阳台、超出规定的飘窗、空调搁板等),其正投影面积不应超过同层建筑面积的5%,超过5%的,超出部分按正投影面积的全面积计算建筑面积和容积率。

第五十六条  建筑性质归类有关规定

居住小区内附设的物业、幼儿园、公厕、社区管理用房建筑性质归入居住建筑,会所、菜市场建筑性质归入商业建筑。

商居用地内的公寓或含公寓的项目,在项目规划报批时,应明确建筑性质,未明确时不予受理;作居住用途时按住宅建筑要求进行控制,作商业用途时按商业建筑要求进行控制。

第五十七条  绿地率的计算

(一)绿地面积计算的起止界:宅间路、组团路和小区路算到路边线;小区路设有人行便道时,算到人行便道边线;临城市道路时,算到道路边线。

(二)建筑物架空开放空间内的绿化不计算绿地面积。

(三)水面、水景、绿化休闲广场按全面积计算绿地面积。

(四)植草的隐形消防通道计算绿地面积。植草的停车场若满足居住配套地面停车位不大于总停车位的20%、商业配套地面停车位不大于总停车位的30%的要求则按30%计算绿地面积,否则不予计算绿地面积。

(五)屋顶绿化   

位于规划控制Ⅲ类地区的建设项目,确实难以达到规定绿地率指标的,经城乡规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门同意,可采取补救办法,即增加屋顶绿化面积(屋顶绿化面积应单独列入项目规划技术经济指标,但不计算绿地率指标);具体补救标准、补救要求视项目具体情况集中讨论确定,原则上不得低于规定绿地率标准的80%。

第五十八条  建筑层高

(一)建筑层高原则上按建筑使用性质控制,但同层中除主要功能空间外的其他配套用房可按该层主要使用性质控制(如商场中的配套办公用房按商业功能控制)。

(二)居住建筑的层高宜为2.8至3米,且不超过3.9米,当超过3.9米时则按3.9米一层(超出部分不足3.9时按一层计算)计算相应的建筑层数、建筑面积、容积率。低、多层住宅、复式(跃层式)住宅等其它同类型住宅的门厅、客厅、餐厅挑空部分层高不超过7.8米,且挑空部分面积不超过该户底层套内建筑面积的40%的,可按一层计算建筑面积、容积率,否则超过部分按层高3.9米一层(超出部分不足3.9时按一层计算)计算相应的建筑面积、容积率。

(三)商业建筑标准层层高≥5.7米时,不论其是否有隔层,建筑面积按其正投影面积的2倍计算;当商业建筑标准层层高≥10.0米时,不论其是否有隔层,建筑面积按其正投影面积的3倍计算;建筑公共部分的门厅、中庭和因功能需要的电影院、溜冰场、大型商业用房(2000平方米以上功能集中布置的单一空间)等有层高要求的建筑空间,可按一层计算建筑面积、容积率。

(四)办公建筑(含行政办公、文化设施、教育科研、医疗卫生、商业服务和商务办公等)层高不宜超过4.5米。当超过4.5米时则按4.5米一层(超出部分不足4.5米时按一层计算)计算相应的建筑层数、建筑面积、容积率;建筑公共部分的门厅、中庭和因功能需要(如阶梯教室、大型会议室等)等有层高要求的部分,可按一层计算相应的建筑面积、容积率。


第八节 竖向设计

第八节  竖向设计

第五十九条  竖向设计要求

(一)建设项目应按城市用地竖向规划规范及其他相关标准进行竖向设计。 

(二)竖向设计应结合城市规划、地形、地貌、工程地质条件、交通、排水、防洪、景观和经济等多方面的要求综合考虑,充分利用自然地形、地貌及自然景观,合理使用不同坡度的土地。

(三)保护生态自然的山体水体,山体周边的建设项目不得破坏原有山体景观,丘陵地段的建筑应结合地形地势布局,避免大规模的填挖方量,尽可能采用放坡的方式而避免砌筑挡土墙,减少对自然环境的破坏,保护山体和丘陵的自然轮廓线,并塑造具有特色和不同层次的城市空间, 加强山体在城市中的景观性与视觉识别性。

(四)当自然地形坡度小于5%时,建设场地应采用平坡式;当自然地形坡度大于8%时,宜采用台阶式,台阶之间应用护坡或挡土墙连接并用植被遮挡。高度大于2.0米的挡土墙和护坡的上、下缘与建筑物水平距离均应不小于3.O米。

第六十条  挡土墙要求

挡土墙的高度宜为1.5~3.0米;超过6.0米时,宜退台处理,退台宽度不应小于1.5米。当自然坡度大于8%时,应设置人行步道,主要步道最大坡度宜小于10%,次要步道宜小于15%。

第六十一条  排水要求

考虑防洪排水、地下水位地质、道路交通、建筑景观、节约土石方量、利于施工等合理确定建筑物构筑物、构筑物、道路、场地的标高及位置。根据场地地形特点和设计标高,划分排水区域并组织排水。


第九节 建筑节能

第九节 建筑节能  

第六十二条  节能设计标准

 新建、改建、扩建建筑应满足绿色、节能、环保的要求,严格按照国家和省颁布的建筑节能标准对建筑的风环境、热环境、日照与采光、声环境、围护结构保温隔热、用能系统等进行综合设计。

新建、改建和扩建的公共建筑按照现行《公共建筑节能设计标准》进行节能设计。新建、改建和扩建的多层及其以上的住宅建筑、集体宿舍、托幼、旅馆、商住楼(居住部分)、养老院、医院病房等建筑,按照现行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、《湖南省公共建筑节能设计标准》进行节能设计。

第六十三条  建筑节能设计

在进行建筑规划设计时,应通过对建筑朝向的合理布置,合理配置树种,控制合理的窗墙比,加强屋面绿化减少无功能性的建筑构架及被动式节能措施达到建筑节能的目的。

(一)总建筑面积50000平方米以上的居住建筑项目和3倍基准能耗规模以上的公共建筑鼓励采用数值模拟进行室外风环境和热环境模拟,优化基地布局。建筑内部的主要空间应以自然通风为主,宜组织穿堂风、采取有效措施促进自然通风。 

(二)建筑设计应充分利用天然采光,房间的有效采光面积和采光系数应满足《建筑采光设计标准》的要求。建筑外表面的设计和选材应避免光污染。 

(三)应根据场地和建筑物特点优化声环境设计,采取合理的降噪和隔声措施。场地声环境设计应符合现行《声环境质量标准》的要求。建筑室内的允许噪声级、围护结构的空气声隔声量及楼板撞击声隔声量应符合现行《民用建筑隔声设计规范》的规定。

第六十四条  能源结构优化

城市规划中鼓励积极采用新型可再生能源改变能源结构,降低不可再生能源的利用量,可再生能源的使用量占建筑能耗的比例大于10%,实现能源的可持续发展和保护环境的目的。

(一)新建公共机构办公建筑、十二层及以下住宅建筑、建筑面积1万平方米以上的公共建筑项目,应当按国家和省规定标准,利用一种以上可再生能源用于采暖、制冷、照明和热水供应等。可再生能源利用设施应当与民用建筑主体工程同步设计、同步施工、同步验收。 

(二)十二层及以下住宅建筑、十二层以上住宅建筑的顶部六层应当为全体住户配置太阳能热水系统。有集中生活热水需求的公共建筑,应当优先采用太阳能热水系统、空气能热泵热水系统等可再生能源系统或余热废热等能源。


5第五章 城市绿化和景观

第一节 城市绿化

第一节 城市绿化

第六十五条  公园绿地

(一)城市公园绿地应根据城市用地条件和发展需要,并按照适宜服务半径分类均衡布置。综合公园和社区公园的选址,应有利于方便城市居民日常游憩、出行等使用需求,并创造特色城市景观。

(二)社区公园应结合城市居住区进行布局,应满足 300~500 米的服务半径, 其单个面积不应小于 0.3 公顷。

(三)带状公园宜选择滨水、生活性道路、沿山林、沿城垣遗址(迹)等资源丰富的地区进行建设,其单个用地面积不应小于 0.04 公顷,宽度不宜小于 8 米。

街旁绿地的单个用地面积宜大于 0.1 公顷,绿地率应大于等于 65%。

第六十六条  防护绿地

(一)城市道路的绿化带控制

城市快速路与城市景观大道、主干路必需设置防护绿化带的,其宽度应分别为:城市主干路防护绿带单侧宽度新区不宜小于 10 米,旧区不宜小于 5 米,快速路防护绿带单侧宽度新区不宜小于 15 米,建成区不宜小于 10 米。

(二)公路的绿化带控制

公路规划红线外两侧应设置隔离绿化带,其单侧宽度应分别为:高速公路不宜小于25米,国道不宜小于20米,省道不宜小于10米,县(乡)道不宜小于 5 米。

(三)立体交叉口的绿化带控制

在城市高速公路和城市互通立体交叉口控制范围内应当进行绿化,立交匝道规划红线外侧绿化带宽度不宜小于 30 米。

(四)相关设施的绿化带控制

1.工业用地与周边用地之间应设置15~30米宽的隔离防护带,并符合相关规范要求。

2.城区铁路沿线防护绿带宽度单侧不应小于 30 米,专用铁路线防护绿带单侧不应小于 10 米。

3.水厂周围必须设置不小于10米防护绿带,且应位于自身用地范围内,并应符合现行《城市给水工程规划规范》的规定。

4.污水处理厂周围必须设置防护绿带,宽度不应小于 30 米,且应位于自身用地范围内,并应符合现行《城市排水工程规划规范》的规定。

5.垃圾处理厂周围必须设置防护绿带,宽度不应小于 30 米,且应位于自身用地范围内,并应符合现行《城市环境卫生设施规划规范》的规定。

6.对有环境污染、安全防护要求的建设项目,应当加强绿化隔离,设置必要的防护绿带。

第六十七条  附属绿地

(一)建筑基地绿化要求

建筑基地的绿化应当因地制宜,统筹考虑生态、景观和节约用地的要求,提倡屋顶绿化、底层架空绿化、垂直绿化等形式。

1.建筑平屋顶宜进行屋顶绿化,并与主体建筑同步实施,绿化屋顶应保证一个以上公共出入口,绿化种植土厚度应符合相关规范要求和植物生长需要。

2.底层架空绿化应至少有两个敞开面且层高不小于3.0米,其种植土厚度不应小于0.8米。

3.地下室顶板绿化覆土深度不应小于1米。

4.所有建设项目的绿化和景观建设应严格按批准的建筑项目附属绿化设计方案图实施,其修改必须向原审批机关报批并获得批准方可施工。

(二)居住用地附属绿地

1.居住区用地内应设置相应的绿地,包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地,其中包括满足当地植树绿化覆土要求,方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地,并与主体工程同步设计、同步实施。

2.居住用地的绿地率:新区建设应≥30%,旧区改造宜≥25%;应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用。旧区改建可酌情降低,但不得低于相应指标的70%。

3.居住小区内应当设置集中绿地,每块公共绿地面积应不小于 400 平方米,且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑标准日照阴影线之外。公共绿地内的绿化面积(含水面)不小于 70%,应以种植具有地方特色的高大乔木为主,减少单纯草地面积。

4.面积超过0.2公顷的水面宜予以保护,可根据规划设计方案对岸线进行微调,但不宜减少水面面积。

5.新建、改建、扩建各类居住项目,应遵循自然规律,尽量保留有价值的原生态小环境和原有树木。

(三)公共设施用地附属绿地

具体不同性质用地的绿地率应符合城市绿地系统规划的规定。商业、金融、交通枢纽 、市政公用设施等单位,绿地率不宜小于20%。机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生(医院、疗养院、休养所)、教育(含幼儿园、托儿所、中小学)、科研设计、老年人居住建筑(包括老年住宅、老年公寓、养老院、托老所等)、部队等单位,绿地率不应小于35%。

(四)工业用地附属绿地

工业用地的绿地率,一般不得低于10%、不得高于20%,