加入文库VIP >
获取下载特权
上传我的文档

【怀化市】城市规划管理技术规定

20832

目录

1第一章 总 则

第一章  总  则

第一条  制定目的

为加强怀化市城市规划管理,进一步提高城市建设水平和城市品位,实现规划编制和管理的标准化、规范化和法制化,保障规划的实施,依据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《湖南省城乡规划管理技术规定》(试行)和怀化市城市总体规划以及其它相关法律、法规、标准和规范,结合怀化市实际情况,制定本规定。

第二条  适用范围

在怀化市城市规划区范围内制定与实施城市规划,进行城市规划管理,应当遵守本规定。各县(市、区)可根据本地实际情况,参照执行本规定;或根据省、市有关规划技术管理规定拟定相应规定。

第三条  规定修改

本规定每年度可以根据实际情况对有关条款进行适当修订,以保障其适用性和适度超前性。怀化市城市规划主管部门每年度可根据怀化市的城市规划要求、本规定的执行情况和国家规范修改等因素对局部章节、条款进行修订,通过规委会研处上报怀化市人民政府备案实施。


2第二章 规划勘察与工程测量管理

第二章 规划勘察与工程测量管理

第四条  怀化市城市规划区范围内的城乡规划编制和管理采用1980年西安坐标系,1985国家高程基准。特殊地区采用其他坐标系和高程系时,应当与1980年西安坐标系和1985国家高程基准相联系。

第五条  编制城乡规划应当具备国家规定的勘察、测绘、气象、地震、水文、环境等基础资料。城乡规划勘察和测量应当满足城乡规划编制和实施规划管理的需要。

第六条  城乡规划测量包括首级平面控制网测量、首级高程控制网测量、数字线划图(DLG)测绘等。城乡规划测量应当符合相关国家规范和技术标准,并符合下列规定:

(一)规划编制单位或建设单位提供的数字线划图(DLG)电子数据应当满足数字线划图库的入库标准和要求,并保持现势性。

修建性详细规划、规划条件与定点审批阶段使用的数字线划图(DLG),比例尺应采用1:500,包括地下管线和现状路网的数字线划图(DLG)及其电子文件,其地形范围为用地红线外30~50米;建设项目紧邻城市道路或规划道路时,地下管线为该项目周边道路的市政管线,报建项目不紧邻城市道路或规划道路时,地下管线为该项目拟接入市政管线的接入点两侧各100米范围。

竣工测量范围宜包括建设区外第一栋建筑物或市政道路或建设区外不小于30米;城市道路工程、城市桥梁工程等的竣工测量范围为快速路、主干路用地红线外20米,次干路、支路用地红线外10米;用图部门认为有必要的,从其规定。

(二)原图内地物要素变化率超过50%的或重要地物要素(主要建筑物、水系、道路交通、管线等)发生变化的、用图部门认为有必要的,宜重测;否则,进行修测。

(三)城市总体规划编制、重大项目选址、重大方案比选等宜选用1:2000~1:10000比例尺数字线划图(DLG);镇(乡)规划、村庄规划、控制性详细规划等宜选用1:1000~1:2000比例尺数字线划图(DLG);修建性详细规划、建筑方案总平面、地下管线和地下普通建(构)筑工程规划设计、规划定点等宜选用1:500~1:1000比例尺数字线划图(DLG)。

第七条  城乡规划工程测量应当符合国家有关测量规范和其他相关技术标准的要求,并定期更新或逐步实现动态更新,保持入库数据的现势性。


3第三章 建设项目规划选址管理

第三章  建设项目规划选址管理

第八条  各类建设项目的选址、选线,必须符合城市控制性详细规划的要求,遵循土地使用兼容性的原则,符合城市的安全、防火、防爆、防洪、抗震、环保等规定。特殊情况不符合城市控制性详细规划要求的,应在充分论证的基础上,按法定程序报经相应机关批准、备案后,方可选址建设。

第九条  建设项目选址应符合以下规定:

    (一)在文物保护单位保护范围、建设控制地带以及历史街区核心保护区、建设控制地带内选址,应符合文物保护、历史文化街区保护以及历史文化名城保护规划的有关要求。

    (二)风景名胜区内的建设项目选址必须符合风景名胜区总体规划。

(三)工业项目原则上在工业园区范围内选址。对严重影响城市安全的工厂、仓库等危险源,应纳入城市改造规划,限期搬迁或改变使用性质,消除不安全因素。已经确定由市区外迁的单位,不宜在原址新建、扩建、改建生产性建筑。建设单位通过对现有用地挖潜改造,基本能够容纳其新建、扩建、改建项目的,不宜选择新址。

    (四)大型公共设施、专业市场、物流中心、城市客(货)运站场等项目选址时,应进行环境影响评价和交通影响评估。

    (五)在城市公共绿地、城市道路绿化景观带、隔离带、行洪分洪区、电力线路保护区等规划控制与现状用地范围内,不应选址建设配套设施之外的其他建筑。

    (六)城市公共厕所、垃圾收集或转运站的选址应按城市专项规划、控制性详细规划的有关要求控制。

(七)建设项目或用地周边涉及安全保密的,应征求安全保密部门的意见,作为规划选址和提出城市规划条件的依据。


4第四章 城市土地使用管理

第一节 用地分类

 第一节  用地分类

    第十条  建设用地分类与规划建设用地标准

按照主要用途和功能,依据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011),在怀化市进行规划编制及实施规划管理需符合如下用地分类和代码标准要求: 

(1) 用地分类包括城乡用地分类和城市建设用地分类两个部分,用地分类采用大类、中类和小类三级分类体系。 

(2) 城乡用地共分为2大类、9中类、14小类,城乡用地分类和代码应符合下表4.1的规定:

 

 

 

 

 

 


第二节 用地兼容性规定

第二节  用地兼容性规定

第十一条  用地兼容性

建设用地的使用应遵循建设用地兼容性原则。控制性详细规划已明确兼容性范围的,按控制性详细规划执行;控制性详细规划未明确兼容性范围的,根据附录3《各类建设用地适建范围表》的规定确定其兼容性范围。

第十二条  用地功能混合

在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下,提倡同一地块内不同使用功能的混合。用地兼容性要求应当在控制性详细规划中规定,并在城市规划主管部门出具的规划条件中具体明确。用地兼容性比例按下表4.3的规定执行。

第三节 建筑容量控制

第三节  建筑容量控制

第十三条  原则要求

建设用地范围内新建、改建、扩建的建设项目,已编制控制性详细规划的应按照控制性详细规划确定地块指标,未编制控制性详细规划的,其建设用地容量指标必须符合表4.4规定要求,且按规定程序编制好控制性详细规划后并经市人民政府批准后方能实施。

城市特定保护地区和重点开发地区,应通过编制修建性详细规划或城市设计确定地块控制指标。城市特定保护地区主要指历史文化风貌区、大型景观用地及绿地周边、特殊地段(政府及军事用地)周边、滨水景观形象控制区。城市重点开发地区主要指城市中心地区和其它重点开发地区。

第十四条  容积率和建筑密度控制管理

(一) 新建、改建和扩建建设项目容积率和建筑密度,按已批准的控制性详细规划核定。未编制控制性详细规划的,其容积率和建筑密度控制指标按本规定执行。

    (二)严格容积率、建筑密度等规划控制指标的规划管理,土地一经出让,不得擅自更改规划设计条件确定的容积率、建筑密度等指标。确需更改的应先修改控制性详细规划,经规定程序批准后方可变动。

 常用建设用地容量控制参照如下:

第四节 用地使用规定

第四节  用地使用规定

第十五条  城市总体规划和控制性详细规划未修改和批准前,用地规划设计条件中涉及建设用地分类或建筑分类的,能比照本规定执行的必须按本规定执行,不能的按原规划执行,但应与土地出让合同没有矛盾。土地已签订出让合同或办理了国有土地使用权证,并有明确的经济技术指标的住宅、商业、办公类建设项目,按出让合同和国有土地使用权证上的经济技术指标执行。

    第十六条  建设用地规划条件应当符合控制性详细规划。尚未编制控制性详细规划又确需建设的地块,建设用地规划条件必须符合本规定要求。凡需改变批准的规划用地性质且超出规定的适建范围的,应先申请调整控制性详细规划,并按规定程序和审批权限批准后方可实施。

第十七条  工业用地原则上应在怀化市城市各类产业园区布局,绕城高速公路范围内原则上不再新增工业用地,现有工业企业加快实施“退二进三”,优化城市功能,提升城市品质。 

第十八条  城市建设应按规划成片规模实施,一般应以街坊为单位,以规划道路为界限;规划用地调查蓝线原则上应划至用地周边的已按规划建成的城市道路边线(含绿线),或划至用地周边未建成的规划城市道路中心线。无单独建设条件或城市规划主管部门认为不适合单独建设的,必须按规划要求与周边用地进行整合。

第十九条  对混合类型的建设用地,其建设容量控制指标应将建设用地按使用性质分类确定后,根据不同类型分别执行;对难以分类执行的建设用地和综合楼用地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和其相应的建设容量控制指标换算成建设容量综合控制指标。 

第二十条  原有建筑的建设容量控制指标已超出控规中规定值的,不得在原有建设用地范围内进行扩建(含加层);毗邻城市道路的建设用地内原有建筑的建设容量虽未超出规定值,但其扩建(含加层)工程由城市规划主管部门认定将对城市形象、空间和环境带来较大不利影响的亦不能进行建设。 

第二十一条  军事禁区周边的建设用地应符合有关技术规定,并依法征求意见。


第五节 建筑基地控制

第五节  建筑基地控制

第二十二条  建设用地未达到下表4.5规定的最小可建净用地面积的,原则上不能单独建设:

第二十三条  建设用地未达到上表4.5中规定的最小可建净用地面积,但有下列情况之一且不影响规划实施的,经城市规划主管部门核准后可以建设。 

(1) 按经批准的详细规划实施且对四周无影响的; 

(2) 邻接土地已经完成建设或为道路、河道或其它类似情况,确实无法调整、合并的;

(3) 因城市规划街区划分、公用设施等限制,确实无法调整或合并的; 

(4) 社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。


5第五章 建筑管理

第一节 建筑布局与风格

第一节  建筑布局与风格

第二十四条  建筑布局

建筑布局、朝向、形态等,尽可能便于自然采光、通风,减少建筑能耗。在城市主导风向上,应对建筑物的密度和高度进行控制,以便于城市风道的引入;应对城市水系、公园绿地、自然山体等周围建设用地的建构物的密度和高度进行控制,以便于形成良好的视线通廊。

第二十五条  建筑风格

建筑设计应因地制宜,可适当加入怀化传统民族建筑元素,建筑风格宜体现怀化地域特色,符合怀化城市整体设计要求。


第二节 日照控制

第二节  日照控制

第二十六条  日照管理

怀化市位于第Ⅲ类建筑气候区内,按大型城市管理;其日照标准原则上根据建筑物的使用性质,在规定的日照标准日(大寒日或冬至日)的有效时间范围内,以建筑底层外墙窗台面(按室内地坪以上0.9米高计算)的位置为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。建筑日照分析应采用国家认可的日照分析软件。

第二十七条  日照分析

(1) 住宅建筑、养老设施建筑、集体宿舍、大学和中小学学生宿舍、中小学教学楼的普通教室、幼儿园和托儿所的生活活动用房及室外活动场地、医院住院楼的病房、休(疗)养院寝室等必须编制《日照影响分析报告》。其它建设项目可能对上述所列项目产生日照影响的,也必须编制《日照影响分析报告》。

(2) 城市历史文化街区和风貌保护区内住宅建筑的日照控制要求由城市规划主管部门另行规定。

第二十八条  日照时间

各类建筑在有效日照时间段(大寒日8~16时或冬至日9~15时)内的日照时间要求应符合以下规定:

(1) 受遮挡的住宅建筑每套至少有一个居室(居室是指卧室、起居室)的大寒日有效日照时间不低于2小时。

(2) 老年人居住建筑的居室冬至日有效日照时间不低于2小时。

(3) 托儿所、幼儿园生活活动用房冬至日有效日照时间不低于3小时,室外活动场地应保证有一半以上的活动场地面积冬至日日照不少于连续2小时。

(4) 中小学半数以上的教室冬至日有效日照时间不低于2小时,宿舍半数以上的居室,应能获得与住宅建筑相同的日照标准。

(5) 休(疗)养院半数以上的疗养室、医院住院楼半数以上的病房冬至日有效日照时间不低于2小时。

(6) 旧城区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。在旧城区新建、改建、扩建工程,不应使其周围用地相邻住宅及有日照要求的建筑原有日照标准降低。

第二十九条  日照计算范围

日照计算范围应符合《建筑日照参数计算标准》(GB/T 50974-2014)的相关要求。

(1) 建设项目进行日照分析时,应根据城市规划主管部门审查通过的修建性详细规划或总平面图确定日照分析范围,在对拟建高层建筑划定日照分析范围时,应将其遮挡分析范围、被遮挡分析范围分开划定。 

(2) 拟建建筑的遮挡分析范围确定为其建筑高度的1.1倍且最大不超过半径为150米的北侧近似扇形区域:

拟建建筑的遮挡分析范围(L=1.1H,且L≤150M)

(3) 建设项目内有多栋建筑,其遮挡分析范围为所有建筑遮挡分析范围的集合。 

(4) 建设项目自身需满足建筑日照要求的,其被遮挡分析范围的确定按以上原则进行反向设置:

第三十条   日照分析基本原则:

(1) 拟建高层建筑原则上不得将相邻已建、在建和拟建有日照要求的建筑日照标准降低到其日照标准以下或恶化已低于日照标准的建筑日照。 

(2) 在建筑遮挡分析范围内的拟建、在建和已建的有日照要求的建筑均应作为被遮挡建筑纳入日照分析范围,其中,已建的多层建筑和已建、在建及拟建的高层建筑还应作为遮挡建筑进行日照叠加分析。 

(3) 在建筑被遮挡分析范围内,高层建筑均应作为遮挡建筑进行日照叠加分析,而多、低层建筑不作遮挡建筑参与日照分析。 

(4) 建筑物的主体部分与日照分析范围线相交,应整栋建筑参与日照计算,已建、在建和拟建高层建筑的主楼和裙房均应参与日照计算。 

(5) 日照计算仅考虑日照分析范围线内的建筑叠加影响,当拟建高层建筑自身无日照要求时,考虑其对周边建筑的日照影响,只需划其遮挡分析范围。 

(6) 日照分析范围线内有日照要求的低、多层建筑,其遮挡建筑需结合相邻高层建筑的遮挡分析范围来确定。 

(7) 对拟建建设用地红线外邻近的尚未建设的居住用地进行日照影响模拟分析时,需生成2小时等照时线,并标明等照时线最外端与拟建项目用地红线的距离及等照时线影响宽度。  

(8) 对现状建筑进行日照分析,建筑使用性质及形态以城市规划主管部门批准的为准。 

第三十一条  下列情形可不做日照分析,但建设单位对此产生的相关问题须作出承诺,且负责协调处理: 

(1) 新建建筑周边为待改造地段的低层个人住宅,不考虑其作为被遮挡建筑时的日照影响。 

(2) 无法采取改正措施又不能拆除,且未补办规划许可手续的违法建筑,不考虑其作为被遮挡建筑时的日照影响,但仍需作为遮挡建筑参与日照分析。 

(3) 已由行政执法部门作出拆除决定的建筑,不考虑其日照要求及对外影响。

(4) 在满足规定建筑间距要求的前提下,已建、在建及拟建的非套型居住建筑以及套内建筑面积≤50平方米的住宅,可不考虑相邻建筑对其产生的日照影响。


第三节 建筑间距控制

第三节  建筑间距控制

第三十二条  原则要求

(1) 建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求,并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线敷设和文物保护等方面的要求,并符合本规定。

 (2) 在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算:

1)平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口顶;加上檐口挑出宽度(见图一);有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶(见图二)。

2)坡屋面建筑:屋面坡度小于45°(含45°)的,自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度(见图三);坡度大于45°,自室外地面算至屋脊顶(见图四)

3)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6m以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。

第三十三条  本规定中的遮挡建筑,系指与方位角≤30°的建筑相邻布置的正南向建筑,或与方位角>30°建筑的长边方向(当短边总长度>16米时亦视作长边)相邻布置的东向、南向、西向建筑;当相邻布置的两栋建筑方位角>60°时,该两栋建筑均视作遮挡建筑,其最小间距按建筑高度更高者进行计算(符合本规定第三十七条者按该条规定执行)。

第三十五条  非居住建筑与居住建筑之间间距

    非居住建筑与居住建筑的间距,应当符合下列规定:

    (1) 非居住建筑位于居住建筑南向或东西向的,其间距按居住建筑建筑间距的相关规定控制;

    (2) 非居住建筑(医疗、疗养、幼托、教学用房除外)位于居住建筑北向的,其建筑间距最小可按南向同型布置方式的居住建筑间距要求的80%控制,其间距最小值为低层不小于6米,多层不小于9米,高层不小于13米,且必须满足消防和各专业规范要求。

    (3) 非居住建筑与居住建筑的山墙间距必须满足消防间距的规定,居住建筑山墙有居室窗户的,其山墙间距按第三十四条的有关规定控制。

 

 

 

第三十五条  非居住建筑与居住建筑之间间距

    非居住建筑与居住建筑的间距,应当符合下列规定:

    (1) 非居住建筑位于居住建筑南向或东西向的,其间距按居住建筑建筑间距的相关规定控制;

    (2) 非居住建筑(医疗、疗养、幼托、教学用房除外)位于居住建筑北向的,其建筑间距最小可按南向同型布置方式的居住建筑间距要求的80%控制,其间距最小值为低层不小于6米,多层不小于9米,高层不小于13米,且必须满足消防和各专业规范要求。

    (3) 非居住建筑与居住建筑的山墙间距必须满足消防间距的规定,居住建筑山墙有居室窗户的,其山墙间距按第三十四条的有关规定控制。

第三十六条  非居住建筑之间的间距应符合下列规定:

    非居住建筑(第三十七条规定之外的)之间的间距,在满足各专业规范要求的同时,应当符合下列规定:

(1) 高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距按表5.6控制:

(2) 高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为15米。

(3) 多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。

(4) 低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制,其最小值为7米。

(5) 非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布置的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。

第三十七条  医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、老年公寓以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距,须在本规定居住建筑之间最小间距的基础上提高20%并符合相关国家规范的要求,增加的距离须留在其自身建设用地红线范围内,同时须满足各专业规范要求。 

第三十八条  当遮挡建筑为高层建筑被遮挡建筑为无日照标准要求的低多层非居住建筑(含非民用建筑)时,其最小间距按遮挡与被遮挡建筑的性质确定的各自间距的一半之和进行控制。

第三十九条   非民用建筑的间距应符合以下规定:

(1)非民用建筑之间的建筑间距,在满足消防、环保和工艺等方面及国家相关规范要求的同时,应按民用非居住建筑最小间距进行控制。    

(2)民用建筑与非民用建筑相邻布置时,应依据被遮挡建筑物的性质按本规定中相应的最小间距表计算间距。 

(3)非民用建筑及其他有特殊要求的民用非居住建筑之间的建筑间距在符合本规定的同时,应当满足消防、环保和工艺等方面及国家相关规范的要求。 

第四十条  住宅建筑任意一个方向外墙突出的阳台,其累计长度在该向主体外墙长度50%以内时,按主体外墙轴线计算间距和离界距离,否则按外凸的阳台部分计算间距与离界距离。 

 住宅建筑飘窗出挑宽度超过0.6米时,其任意一个方向累计飘窗总长度不应超过该向主体外墙总长度的50%,否则按外凸的飘窗计算间距与离界距离;当出挑宽度超过0.6米的飘窗与阳台同设时,其合计总长度也不应超过该向主体外墙总长度的50%,否则按外凸的阳台部分计算间距与离界距离。

第四十一条  当两栋建筑之间有地坪高差,且高差达到2米以上时,视利用地形高差的具体尺寸,对建筑间距进行增减, 增减后的间距不低于9米。高层建筑将其地形高差计入建筑高度进行计算。

第四十二条  在怀化旧城区范围内进行建设,建筑物的最小间距按本规定执行确有困难的,经城市规划主管部门核准,技术审查会通过后,可在本规定的最小间距基础上适当折减,但其最大减幅不能超过10%。


第四节 建筑退让

第四节  建筑退让

第四十三条  原则要求

沿建设用地边界(用地红线)布置的建筑物,其离界距离除必须符合消防、防汛、环保、交通安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外,应同时符合本规定,当用地边界有建构筑物或障碍设施等使得离界距离小于消防间距时,须按防火规范的规定控制。

第四十四条  建筑离界

沿建设用地边界(用地红线)布置的建筑物,其离界(用地红线,下同)距离按以下规定控制:

(1)各类建筑物的离界距离,按其自身建筑性质,确定的最小间距(见第三节建筑间距控制)的一半进行控制,且不得小于下表的最小距离。

(2) 建设用地界外有邻近建筑的除须符合表5.7离界距离的规定外,新建建筑应同时符合本规定中其它有关建筑间距的要求。

(3) 地埋式垃圾站的离界距离必须超过5米;地下建筑物的离界距离不宜小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的0.7倍,且其最小值为4米。建筑物基础应不超过用地红线且不能影响相邻用地内建筑物。如若城市规划主管部门要求项目与邻近地块地下建筑物连通时则按其要求控制离界距离。

(4) 某些毗邻用地的建设项目,考虑沿街景观、土地利用以及其他类似情况,在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下,经城市规划主管部门核定,可允许其在界线(用地红线)处接建。

(5) 建设用地界线(用地红线)为非规则线型或与建筑长轴方向不平行时,其离界距离按建筑物与界线的最近点进行控制;当因用地红线折点等原因产生多个最近点时,则南北向离界距离按主要朝向控制,东西向按次要朝向控制。

(6) 构筑物的离界距离按构筑物的高度参照相应高度的非居住建筑次要朝向的离界距离要求执行。

(7) 毗邻用地建设,如相邻方已有永久建筑物,且其离界距离不足,新建建筑在符合日照规定要求和自身离界距离的前提下,其间的建筑间距在执行本规定确有困难时,可由城市规划主管部门根据规划要求和建设情况予以核定。

(8) 教学楼、病房、幼儿园、老年公寓等建筑的离界因自身要求应增加的距离须留在其自身用地红线范围内。   

(9) 加油加气站、危险品库、油库、液化气瓶库及其它有安全防护距离要求的建筑物、构筑物,其安全防护距离应留在其自身用地红线范围内。 

    第四十五条   建筑退让距离

   (1)道路红线与建设项目用地红线重合的,沿城市道路或其它城市基础设施两侧新建、改建和扩建建筑物退让城市道路红线或其它城市基础设施的最小距离应符合城市控制性详细规划及城市道路专项规划控制要求,并按以下次序严格控制建筑退让:

    城市规划中明确地块建筑退让的,按地块的道路退让要求控制;

    城市重要道路有明确要求建筑退让的,按其要求控制;

多高层建筑需满足下表5.8规定要求外,还应按本规定第六十八条要求加大建筑退让城市道路的距离;

④其他应不小于下表5.8控制要求。

4.建筑退让公路是指:后退高速公路隔离栅外缘起,其他后退公路两侧边沟(截水沟、坡脚护坡道)外缘起。

(2)建设项目用地红线与道路红线不重合的,且在道路红线之外的,临路一侧建筑退让自身用地红线应满足该路段建筑退让城市道路表5.8控制要求。

   (3)沿河道规划蓝线(河道部门确定的河道规划控制线)两侧新建、改建、扩建建筑物不得侵占行洪断面;沿舞水河东、西两岸建筑边线退让河道部门确定的河道规划蓝线分别不得少于80米、86米。

(4) 临城市道路布置的大型城市综合体(建筑面积>80000平方米)、大型商业建筑(建筑面积>20000平方米)、人流集中的大型公共建筑(建筑面积>20000平方米,如影剧院、体育场馆、车站、星级酒店、医院、展览馆、行政办公楼)等和其它城市规划主管部门认为有必要的建设项目,退让城市道路的距离应在上表5.8的基础上增加5米。 

(5) 城市道路交叉口的建筑物退让城市道路红线,应在上表5.8规定的基础上增加5米以上距离(自城市道路路缘石转弯曲线切点算起)。 

(6) 建筑物自身的功能性建筑空间和设施(如阳台、空中花园、飘窗、有柱雨棚、自动扶梯、自动步道、观光电梯等)的退让距离应符合表5.8的规定。 

(7) 建筑物的基础、台阶、无柱雨棚、管线等及其它附属设施不得逾越道路红线。 

(8) 建设项目的所有地面临路建筑物、构筑物(包括传达室、门卫室、大门、进出闸口等)退让城市道路边线的距离与项目建筑退让一致, 并应符合表5.8的规定。所有项目严禁设置围墙,特殊需要使用隔离设施的,可以采用绿篱等保持景观通透的设施进行隔离。


第五节 指标计算的相关规定

第五节   指标计算的相关规定: 

建设项目的建设容量指标计算,应按国家相关标准执行,但在下列情况时按本规定执行:

第四十六条  容积率、建筑密度及建筑基底面积

(一)容积率是指建设用地红线范围内各类建筑物计容建筑面积总和与净用地面积的比值。

容积率计算公式:FAR=S1/S2

其中:FAR一建筑容积率,S1一建筑面积(计容建筑面积),S2—建设净用地面积。

(1)建设项目计容建筑面积的上限值应当在规划设计条件中明确。计算公式为:计容建筑面积≤建设净用地面积×容积率。

(2)净用地面积是指城市规划确定的建设用地范围,不包括代征道路(规划红线宽度大于或等于16m)、河道、绿地、市政设施、公共服务设施等公共用地面积;规划红线宽度小于16m(不包括16m)的道路用地并取得土地产权可按净用地面积核定。

(二) 建筑密度是指建设项目净用地范围内,建筑基底面积总和与建设项目净用地面积的比例(%)。

(三) 建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。其计算规则是:独立的建筑,按外墙墙体的外围水平面积计算;室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算;有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算;高于室外地坪大于4米的悬挑不落地的阳台(不论凹凸)、平台、过道等,均不计算。建筑基底总面积是指所有建筑基底面积总和。

第四十七条   地下室及半地下室 

(1) 建筑物地下室、半地下室内的停车库和必须的设备用房(报审图纸应进行详细布置和标注,且出具相应的专业设计图纸)以及为其服务的交通设施部分可不计算容积率,其它用房均应按相关规定计算建设容量指标。 

(2) 符合本规定中地下室、半地下室要求且顶板标高平均高出周边地坪≤1.5米的建筑空间计入地下层,其作为配套设施用房(指停车库、设备用房以及为其服务的交通设施部分)使用的部分不计算建筑密度,作为非配套设施用房使用的部分,只能通过该建筑的室内垂直交通(电梯、楼梯等)进入的,不计算建筑密度,可通过其它方式进入的则须按其投影面积计算建筑密度。 

(3) 不符合上述第2款要求但利用地形设置且有不少于1/4连续周长完全埋于地下的建筑空间,其作为配套设施用房使用的部分计入地下层,不计算建筑密度,作为非配套设施用房使用的部分按其投影面积计算建筑密度。 

(4) 不符合上述第2款和第3款要求的地下和半地下建筑空间均计入地上层,且按相关规定计算建设容量指标。 

第四十八条  架空层

城市规划区内居住区的建筑原则上应考虑底层架空层,建筑底层层高≥3.6米的共享架空开放空间(包括利用地形高差或裙房屋顶设置的塔楼底层架空开放空间)按其顶板水平投影计算建筑面积,不计算容积率。建筑物底层空间作仓库、杂物间使用,结构层高在2.2米及以上的计算全面积并计算容积率,结构层高在2.2米以下的计算1/2建筑面积但计算容积率。 

第四十九条  地上室内集中式停车库

建设项目在设置的地下车库停车位达到本规定停车配置数量90%的前提下,另行在地面以上建设的室内集中式停车库,在建筑结构净高≤3.0米,出入口除满足国家规范要求必须开设的出入口外没有再开设其它出入口的,该停车库和为其服务的交通设施部分可不计算容积率,但建筑密度等其它指标需按相关规定进行计算。 

第五十条  建筑物顶部 

(1) 建筑物顶部有围护结构且其正投影面积不超过建筑物中间层(标准层)投影面积1/8的楼梯间、电梯机房等辅助用房计入建筑面积,不计入容积率指标,超过1/8则将全部计算建筑面积和容积率(包含无围护结构有永久性顶盖计算1/2面积的部分)。

(2) 建筑物顶部有围护结构且其正投影面积不超过建筑物中间层(标准层)投影面积1/4的楼梯间、电梯机房等辅助用房不计入建筑层数与建筑高度,超过1/4则需计入建筑层数与建筑高度。 

(3)  形成建筑空间的坡屋顶(含其它斜面结构),结构净高在2.1米及其以上的部位计算全面积和容积率。结构净高在1.2米以上至2.1米以下的部位计算1/2面积和容积率。结构净高在1.2米以下的部位不计算建筑面积。 

第五十一条  设备层、管道层、避难层、结构转换层 

对于建筑物内为整栋建筑服务的的设备层、管道层、避难层、结构转换层等有结构层的楼层,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,应计算1/2面积。设备层的设备区域、管道层的管道区域、避难层的避难区域、结构转换层的转换区域的建筑面积不参与容积率计算,用作为其它用途(如楼梯间、电梯井、其他功能用房等)的则须计算容积率。 

第五十二条  半面积控比的规定 

居住建筑按正投影面积的1/2计算建筑面积的部分(如外挑式阳台、超出规定的飘窗、空调搁板等),其面积之和不应超过该户套内建筑面积的15%,超过15%的,超出部分按正投影面积计算建筑面积和容积率。其中套内建筑面积为入户门内所包含的各部分建筑面积之和。 

第五十三条  阳台、套内花园、共享空中花园 

(1) 居住建筑的外挑式阳台(如凸阳台)按正投影面积的1/2计算建筑面积及容积率;其它形式的阳台(如凹阳台、有承重结构的阳台)均按正投影面积计算建筑面积及容积率;半凸半凹阳台,凸出部分参照凸阳台计算规则,凹进部分参照凹阳台计算规则;封闭阳台按正投影面积计算建筑面积及容积率。 

(2) 套内花园建筑面积计算参照阳台计算规则。

(3) 办公楼、会所、餐饮、娱乐等公共建筑或商业建筑按正投影面积的1/2计算建筑面积的部分(如外挑式阳台、超出规定的飘窗、空调搁板等),其投影面积不应超过同层建筑面积的2%,超过2%的,超出部分按正投影面积计算建筑面积和容积率。

 (4) 在建筑楼层靠外墙设置且与公共交通直接相连而挑高的开敞式(没有封闭)共享空中花园,当其挑高高度不小于三个标准层层高时,空中花园按其正投影面积计算一层建筑面积,但不计算容积率;若挑高高度小于三个标准层层高或外侧有围护结构,则该空中花园按其所跨自然层层数计算建筑面积和容积率。

 第五十四条  飘窗(凸窗)

 建筑外墙突出的飘(凸)窗出挑宽度不宜超过0.6米,窗台的结构高度距同层楼地面的高度不宜小于0.3米且不得与楼板相连。当飘窗的窗台高度≥0.45米、出挑宽度≤0.6米或窗台高度≥0.3米且<0.45米、窗高≤2.1米、出挑宽度≤0.6米时可不计算建筑面积,超过以上规定时则按飘窗投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。  

 第五十五条  空调搁板 

 (1) 当居住建筑中每套住宅或每间公寓用于放置分体式空调外机的空调搁板的数量不超过居室(公寓)数量,且水平总投影面积不大于1.0平方米×居室(公寓)个数时,空调搁板可不计算建筑面积;如超出上述规定,空调搁板按超出部分的水平投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。用于放置分体式空调外机的空调搁板宽度不应大于0.9米,如超出0.9米,空调搁板按其水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率。如有两套或两套以上住宅共用一个空调搁板,则按等比例对其进行面积分摊。 

(2) 当每套住宅(公寓)用于放置分户式中央空调外机等的设备平台(空调搁板)水平总投影面积不大于1.0平方米×居室(公寓)个数且不大于4.0平方米,同时没有另行设计分体式空调外机搁板时,该设备平台(空调搁板)可不计算建筑面积;如超出上述规定,设备平台(空调搁板)的超出部分的按其水平投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。 

(3) 非居住建筑中用于放置分体式空调外机的空调搁板宽度不应大于0.9米且不与建筑空间相连通,如超出上述规定,空调搁板应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率。 

(3) 非居住建筑用于放置模块式中央空调外机等的设备平台(空调搁板)水平总投影面积每层不大于10平方米/1000平方米建筑面积(指该层建筑面积,建筑面积小于1000平方米时按1000平方米计),同时没有另行设计分体式空调外机搁板或其它形式的中央空调时,该设备平台(空调搁板)可不计算建筑面积;如超出上述规定,设备平台(空调搁板)的超出部分的按其水平投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。 

第五十六条  骑楼、过街楼、消防通道、人行通道 

(1) 骑楼指建筑物底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑空间。设置在建筑主体(含裙房)正投影范围内且宽度≥3米且≤5米、层高≥3.6米的骑楼底层不计算容积率,但建筑密度等其它指标需按相关规定进行计算。

(2) 过街楼指跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物,过街楼下面的室外空间不计算建筑面积及容积率。 

(3) 符合防火规范要求,为解决消防疏散问题而设置的穿过建筑物底层且面向社会24小时开放的公共人行通道和车行通道不计算建筑面积。

第五十七条  走廊、连廊、檐廊、挑廊 

(1) 建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、檐廊,应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积及容积率,结构层高在2.2米及以上者应计算全面积,结构层高不足2.20米者应计算1/2面积;有永久性顶盖无围护结构有围护设施的应按其结构底板水平面积的1/2计算建筑面积及容积率

(2) 住宅10层(含10层)以上的交通、消防连廊,无围护结构有围护设施的按水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率,有围护结构的按正投影面积计算建筑面积及容积率。 

(3) 建筑物内有围护结构的架空走廊,应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积及容积率,层高在2.2米及以上者应计算全面积,层高不足2.2米者应计算1/2面积;有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算建筑面积及容积率。

第五十八条  雨篷 

雨篷指建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。本条仅限于设置在建筑物首层出入口的雨篷。 

有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率,无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10米及以上的,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率;挑出宽度在2.10米以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷不计算建筑面积。 

第五十九条  采光井 

地下、半地下室等无法直接侧向采光的空间设置的有顶盖的采光井按一层计算面积,且结构净高在2.1米及以上的,应计算全面积;结构净高在2.1米以下的,应计算1/2面积。

第六十条  其它情况 

(1) 建筑楼层内的无规定术语解释和计算规则的空间,有永久性顶盖有围护结构的按围护结构外围水平面积计算建筑面积及容积率,有永久性顶盖无围护结构的按结构底板水平面积的1/2计算建筑面积及容积率。 

(2) 住宅套型建筑面积的计算:一般住宅的套型建筑面积仅包括住宅套内面积和该层的公共分摊面积,不含该栋住宅的入口大堂、架空层、消防避难层、电梯机房、出屋面楼梯间等附属用房和设施的面积。

(3)鼓励住宅建筑设置不低于6平方米的安全设施用房。

第六十一条  以下情况不计算建筑面积

(1) 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋。 

(2) 楼梯已计算建筑面积的下方空间。 

(3) 成套复式住宅上层为空的相关外围墙体。 

(4) 地下层中的水池。 

第六十二条  绿地率的计算

(1) 绿地面积计算的起止界:宽度>1.5米的园路、宅间路、组团路和小区路算到路边线;小区路设有人行便道时,算到人行便道边线;临城市道路时,算到道路边线;距房屋墙脚1.5米;对其它围墙、院墙算到墙脚。

    (2)地下室及半地下室屋顶绿地面积计算:绿化覆土厚度不小于1.5米时,按其实际绿化面积计入绿地面积;覆土厚度1.0—1.5米的,按实际绿化面积的60%计入绿地面积;覆土厚度0.6—1.0米的,按实际绿化面积的40%计入绿地面积;覆土厚度小于0.6米的,按实际绿化面积的10%计入绿地面积

(3) 为鼓励建设项目进行空中绿化,丰富城市景观,亦考虑到集约节约用地项目的特点,经市规划主管部门和园林绿化主管部门批准,可采取将屋面能够通过公共交通直接到达的覆土种植绿化面积(每块面积不得小于100平方米)折算成地面绿地面积。其折算公式如下: 

F=M×N 

公式中F指地面绿地面积,M指屋面地栽绿化面积,N指有效系数(见下表)。

(4) 建筑物架空开放空间内的绿化不计入绿地率。 

(5 利用地形高差实施并满足本地植树绿化覆土要求,方便行人直接通达的建筑屋顶,符合本规定第四十七条第2款要求时,不计算建筑密度部分的屋顶绿化按全面积计入绿地面积,计算建筑密度部分的屋顶绿化按表3.9进行折算后计入绿地面积

(6) 利用地形高差实施并满足本地植树绿化覆土要求,方便行人直接通达的建筑屋顶,符合本规定第四十七条第3款要求时,不计算建筑密度部分的屋顶绿化按全面积计入绿地面积,计算建筑密度部分的屋顶绿化按表5.9进行折算后计入绿地面积,

(7) 植草的隐形消防通道按100%计入绿地面积,实施为植草砖的场地按40%计入绿地面积。如每间隔2个停车位布置不小于1米宽绿化带,且每个车位布置不少于1棵树径大于10CM乔木时,按100%计入绿地面积。 

(8) 水面、水景按全面积计入绿地面积,绿化休闲广场需有明确界线且实施绿化的用地须达到广场面积的60%以上方可全部计入绿地面积。 

(9) 植草的足球场按100%计入绿地面积。